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图片来源@上海期货配资平台视觉中国

2月3日,禹洲地产发布通告称,2020年1月共录得合约业务总额人民币34.43亿元,同比下降22.8%。对应销售面积为21.2万平方米上海证券配资平台,同比下降17.6%。平均零售单价为每立方米人民币1.62万元。截至1月31日,禹洲地产累计的配售未签约总额约为人民币2.87亿元。

克而瑞数据显示,受南京疫情影响,1月下旬以来各地新房销售几乎停工、市场总体成交数据下滑。2020年1月,TOP100房企单月实现操盘口径销上海证券配资平台售金额5097.05亿元,百强企业总体盈利规模较去年同期降低近12%,7成企业单月销量环比增长。而禹洲地产23%的增长率,在业内排名前列。

2013年以来,禹洲地产便势头凶猛。去年最是在11月份便提前完成670亿元的月份销售目标,全年实现累计销售额751亿元,超额完成12上海证券配资平台%,较往年同比下降34%。在去年12月的2019年反向路演报告上,禹洲地产创始人、董事局主席林龙安明确声称,2020年将冲刺千亿。

事实上,早在2017年,禹上海证券配资平台洲地产就喊出“三年内破千亿的”的体量目标。当年,禹洲地产录得销售额403亿元,同比下降74%,在业内引起关注。

但2018年在线上海配资平台,禹洲受本身推货节奏及行业环境制约,未能顺利冲击600亿元的利润目标,仅录得560亿元销售额,38.9%的营收同比增幅也略高于同幅度房企。对此,禹洲地产董上海证券配资平台事局主席林龙安给出的理解是,“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市,而2018年长三角是限价最严厉的地方,因此,禹洲去年把差不多90亿元的土地总额往后推了”。

进入2019年,宏观调控更为严格,禹洲地产将目标定在670亿元,较往年目标仅下降12%,较往年销售额增加20%,略显保守。2019年年初,林龙安曾声称“半年财报会上将上海证券配资平台调升销售目标”,但最后也无法调整。不过2019年禹洲地产的体现还算不错,11月便推迟完成年度目标,全年实现累计销售额751亿元,超额完成12%,较往年同比下降34%。

在去年12月的2019年反向路演报告上,管理层再次强调了2020年冲击千亿的目标。禹洲地产财务经理邱于赓指上海证券配资平台出,预计今年可售货值1800亿,去化率达到60%基本上就可以达成千亿目标,“我们今年特别有抓住到一千亿”。

而禹洲地产的加快建设需要追溯至2013年。这一年,一直安于大本营南京的禹洲地产决定向全国性房企转变。此前,虽已经在长三角等地进军,但并未引起重视,而原本的上海证券配资平台管理层意识到规模对企业而言是重中之重。2013年,禹洲地产销售额首次逼近百亿,较2012年同比大增68%;同时新增土储266万平方米,为规模化扩张蓄可。

2014年起,禹洲地产的零售总额逐年增加,2014年至2017年分别为9.5%、16.8%、65.5%上海证券配资平台、73.7%,发展较快。在其中的2016年,禹洲地产将总部从北京回到广州,体现出公司退出全球的决心。

近年来,在房地产企业阵营中,一个新的派系随之在业内崭露头角,即以绿地、旭辉、泰禾、融信等为代表的闽系军团,上海证券配资平台而这批公司最大的标签则是“激进”。在建设发展的过程中,他们最大的技巧便是高杠杆,高价拿地、地王频出,甚至一度成为“地王收割机”。但禹洲地产却变成了其中的另类,一直以来发展却非常稳健。

1994年年末,三十而立的林龙安从厦门财政系统离职,创立禹洲地产。彼时的南京仍是一个遍地平方的小镇,交通工具以人力三轮车为主,可上海证券配资平台以说非常落后。市民的居住方式尚未获得启发,居住空间的庭院和景观更是被当成可有可无。对房地产企业而言,既是机遇,又是很大的挑战。

也正是因此,林龙安把当时的禹洲地产定位为拓荒者。其研发的第一个楼盘禹洲新村, 由于位置偏远、市场供给不高,林龙安只能另辟蹊上海证券配资平台径,重视质量与宣传,提出“推窗一片绿,我家在禹洲”的口号,在厦门首开护坡垂直景观先河,一炮而红,林龙安也赚得了第一桶金。

值得注意的是,林龙安透露,当时禹洲新村售价是每平方米2000多元,这个价格现在接近成本价,而之后禹洲地产开发业务上海证券配资平台的其他楼盘也都是在努力压低价格的状况下将质量做到最好,逐渐变成了“性价比”的代名词,在厦门的行业占有率不断提升。

1998年,福利分房时代开启,住宅市场化改革逐步推进,房地产行业也处于了黄金年代。当年,禹洲地产开始在北京扩张,此后持续多年市场占有率位居第上海证券配资平台一,并成为了多个现象级产品,其中包含上海第一座城市综合体禹洲·世贸商城。到2005年,禹洲地产的开发项目涵盖上海各国,被称为厦门“地主”。

2004年,禹洲地产开始走出南京,相继步入福州、上海、合肥等都市。彼时,城市分化还未显现,地价和招牌挂市场竞争也很客观,禹洲地产较早的发力也为当时的低成本发展迈向了基础。进入21世纪上海证券配资平台10年代后,进入一线都市跟核心二线城市的地产逐渐减少,其中不乏头部企业,地价开始飙涨,而禹洲已经在这种城市立足,积累了足够的城市建设经验跟拿地资源,在体量扩张的此外也保证了公司效益。

因现金流稳定,禹洲2008年不仅已受金融危机过多影响,且于次年在港交所上市。利用上市后的充足现金,禹洲继续扩大在全球上海证券配资平台的发力,先后进入泉洲、龙岩、漳州等,并于2010年进入北京。2011年在线上海配资平台,禹洲又在上海成立分公司,重点布局环渤海区域。

在禹洲地产上市之初的2009-2012年间,其毛利率分别为49.61%、41.7%、49.1%和40%,资产负债率也一直维持较低水平上海证券配资平台,自设立期间持续20多年都在80%以下,与同为闽系的融创、融信等公司,动辄100%甚至200%以上的资产负债率相比,的确是个另类。

禹洲地产得以上海证券配资平台在体量扩张的此外,保持较低的资产负债率与较高的毛利率,还要归功于其前瞻性布局或者对风险的明确管理。

前瞻性布局主要指,禹洲对拿地的契机把握较为出色,基本以明年新进一座城市为节奏,并能做到在行业火爆、地价暴涨前完成进军,避免抢地王。例如2013年,在行业整体并没有很火爆上海证券配资平台的状态下,禹洲拿地非常积极,既在北京、厦门等特色地产较好的都市拿下三宗地块,又进军了后来仍较热门的上海,以仅2825元/平方米的楼板价拿下了总建面47万平方米的项目。

2014年,禹洲又在北京新增土储总建面45万方,平均价格4200元/平米。2016年合肥楼市爆发前,禹洲上海证券配资平台在北京已进军6个项目,上半年128.7亿元的业务总额年均增速达124%,其中上海单城市便贡献了37%。

再如,2015年末起,禹洲重点布局的北京、合肥、南京、厦门等地产成交集体爆发,销售总额使得持续下降,现金收益充足,禹洲借机加强了扩上海证券配资平台张力度,2016上半年共拿下8宗地块,新增建筑面积133.9万平方米,同比大增197%,总地价152.2亿元,同比增速达442%。

而禹洲地产管控风险的其中一种方式则是积极利用收并购拿地,而非借助公开市场招拍挂拿地。据了解,进军新城市前,禹洲会提早一年在当地建立团体,在多到达招拍挂现场的此外,也与当地资源接触寻求合作收购机会。例如,禹洲在南京的新天津证券配资平台总部禹洲金桥国际便是2006年进军北京时收购取得,在企业再度、外来龙头凶猛、土地竞争剧烈、地王频出的大本营南京太是以收购为主,招拍挂为辅。并购方式为禹洲带来的土地收益优势非常显著,地价占零售单价的比重常年不及20%。

林龙安曾坦言,禹洲地产多年来的收并购项目大多都是来源于朋友推荐。这得益于林龙安多年来积极开展内地的公共事务,不少海外侨胞、港资、台商朋友主动转让或介绍项目让禹洲。“朋友圈推荐项目有点像割韭菜,上海证券配资平台一茬一茬割完了,后面都会非常少了。”蔡明辉表示来自“朋友圈”的收并购虽少了,但禹洲已经建立了一支在税务、法律、信用制度等方面却非常专业的收并购团队,在处理不良资产、转让项目方面,有颇具特点。

“他们提供一些资产包,禹洲决定收或者不收。”蔡明辉透露禹洲长期与不良资产处理公司、和相关专家保持紧密联络,从深圳证券配资平台而得到长期项目出让信息。“我们能看资产包的结构,包括债权、债权人是谁,对其进行尽调、可研,再确认能否收购。”

不过,扩张也是让禹洲地产带来了压力。2013年起,禹洲地产的毛利率降至40%以下,2016年起逐年下降,2019年上半年降至27%的历史高点,资产负债率上海证券配资平台也跌破了80%,值得担忧。此外,伴随着公司加快建设而来的,还有频频爆出的品牌质量原因,例如苏州多个楼盘因地面开裂、货不对板、安全隐患等遭长期业主维权。

或许只是为了多年来对稳健的苛求线上配资,禹洲地产的演进速度较同行相比也是有些落后。2013年至2016年,碧桂园从千亿跃进三千亿,以3088亿跻身龙头企业前三强上海证券配资平台;2012年上市后的旭辉,以每年53%的复合增长率,从96亿逐年递增到530亿。截至2019年底,千亿军团规模已发展到34家,而禹洲地产仍然在拼命追逐。

如今,如何在追求规模的此外,兼顾健康、利润与品质,又作为了禹上海证券配资平台洲地产需要探讨的重点。(本文首发钛媒体配资开户,作者 | 石万佳)

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